권리금 반환 특약 없을 때 계약금 판단 기준과 대처법

권리금 계약금은 이미 보냈는데 건물주와의 임대차가 틀어졌다면, 그 돈이 어떻게 되는지부터 걱정되실 거예요. 특히 계약서에 '무산되면 어떻게 한다'는 줄이 없으면 더 막막하죠.
올여름에도 이런 사례가 여러 번 기사로 나왔어요. 이럴 때 무엇이 기준이 되는지 순서대로 정리해 볼게요.

권리금 반환 특약, 임대차 무산되면 계약금은 자동으로 돌아올까? 대표 썸네일

권리금 계약금은 보냈는데 건물주와 임대료가 맞지 않아 입점이 멈췄다면, 계약서에 반환 조항이 있는지부터 다시 보게 돼요. 이때 생각이 두 갈래로 갈리기 쉬워요.

조항이 없으니 한 푼도 못 받는다는 생각, 그리고 임대차가 깨졌으니 당연히 돌려받는다는 생각이에요. 아쉽게도 둘 다 정확한 답은 아니에요.

특약이 없을 때는 자동으로 돌려받는 것도, 자동으로 잃는 것도 아니에요. 계약 내용과 임대차가 무산된 경위, 그 책임이 누구에게 있는지를 따져서 정해져요.

기준이 계약서에 없는 만큼 다툼이 길어지기 쉬워요. 그래서 지금 바로 할 수 있는 건 계약서를 다시 꺼내고, 임대차가 왜 무산됐는지 경위를 정리해 두는 일이에요.

특약이 없으면 돌려받을 길이 없나요?

여기서 많이 헷갈리는 게 계약의 상대예요. 권리금 계약은 새로 들어갈 사람과 기존 임차인이 맺고, 임대차계약은 새로 들어갈 사람과 건물주가 따로 맺어요.

그래서 권리금 계약을 먼저 했다고 건물주와의 계약까지 보장되지는 않아요. 권리금을 돌려 달라고 할 때 상대도 건물주가 아니라 돈을 받은 기존 임차인이라는 점을 기억해 두시면 좋아요.

임대차가 깨졌을 때 이미 낸 돈을 어떻게 할지는 원칙적으로 권리금 계약 내용에 따라요. 계약서에 임대차계약이 안 되면 권리금 계약은 효력을 잃고 받은 돈을 돌려준다는 조항이 있으면 그 조항대로 처리하면 돼요.

그러니 계약서를 다시 볼 때는 '반환'이라는 단어만 찾기보다, 임대차계약이 안 됐을 때를 어떻게 정해 뒀는지 살펴보시면 돼요.

이런 조항이 없다고 반환을 요구할 수 없는 건 아니에요. 다만 처리 기준이 계약서에 없으니 왜 무산됐는지, 누구 책임인지를 놓고 따지게 되고 분쟁이 길어질 수 있어요.

이럴 때는 무산된 경위를 내가 차근차근 설명할 수 있느냐가 중요해져요. 주고받은 문자나 통화 내용, 조건이 어긋난 시점을 시간 순서대로 적어 두시면 도움이 돼요.

결과는 무엇에 따라 달라지나요?

특약이 없을 때는 계약서의 다른 내용과 함께 임대차가 무산된 경위, 그리고 그 책임이 누구에게 있는지를 따져요.

알려진 사례를 보면 신규 임차인이 계약금 명목으로 상당액을 낸 뒤 건물주와 임대료 조건이 맞지 않아 계약을 못 했어요. 신규 임차인은 영업도 못 했으니 돌려 달라고 했고, 기존 임차인은 자기도 계약이 깨져 손해를 봤다며 맞섰어요.

이렇게 양쪽 모두 할 말이 있는 상황이라, 특약이 없으면 쉽게 정리되지 않더라고요.

건물주가 정당한 이유 없이 새 임차인과의 계약을 거절했다면 이야기가 하나 더 붙어요. 이때 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 건물주에게 손해배상을 청구하는 쪽은 기존 임차인이고, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 해요.

기존 임차인 입장이시라면 임대차가 끝난 날짜와 이 3년 기한부터 달력에 적어 두시면 돼요.

이 손해배상은 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 돌려 달라는 문제와 상대도 근거도 달라요. 두 문제를 하나로 묶어 생각하면 누구에게 무엇을 요구해야 할지 헷갈리기 쉬워요.

또 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 상가처럼 이 보호 규정 적용이 제한되는 곳도 있어요. 대규모점포 중 전통시장은 제한 대상에서 빠지니, 내 상가가 어디에 해당하는지 먼저 따져 보시면 돼요.

테이블에서 권리금 계약을 나누는 두 사람과 유리창 너머 멀리 분리되어 서 있는 건물 관리인의 실루엣

권리금을 건물주에게 냈다면 돌려받을 수 있나요?

권리금을 기존 임차인이 아니라 건물주에게 낸 경우도 있어요. 이때는 대법원 2022년 8월 11일 선고 2019다219953 판결이 참고가 돼요.

돈을 받은 상대가 다르니, 앞에서 본 기존 임차인과의 문제와는 따로 보시는 게 맞아요.

이 사건에서 임차인은 신축 아파트 단지 내 상가를 빌리면서 임대차 계약금과 별도로 권리금 2,000만 원을 임대인에게 냈어요. 이후 입점하지 않고 계약금을 포기해 계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 요구했어요.

쉽게 말하면 이거예요. 계약을 스스로 해제하면서 권리금까지 돌려받을 수 있느냐가 다툼이 된 거죠.

대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 넘기거나 이용하게 해 주지 못했다는 등의 특별한 사정이 증명되지 않으면, 임대인은 원칙적으로 권리금을 돌려줄 의무가 없다고 봤어요. 임대차계약이 해제됐다는 이유만으로 반환을 인정한 원심은 파기돼 다시 심리하게 됐어요.

그러니 건물주에게 권리금을 냈다면 계약이 깨졌다는 사실만으로는 부족하고, 건물주 쪽 사정이 있었는지를 따져 봐야 해요. 다만 이 판단이 내 사례에 그대로 들어맞는지는 상담으로 한 번 더 확인하시는 게 안전해요.

계약금만 보냈다면 걸린 돈은 얼마일까요?

예를 들어 권리금을 2,000만 원으로 정하고 계약금 200만 원, 잔금 1,800만 원으로 나눴다고 가정해 볼게요. 계약금을 보낸 뒤 건물주와 임대료가 맞지 않아 임대차가 무산된 상황이에요.

숫자는 이해를 돕기 위한 가정이니, 내 계약서의 금액을 대입해서 보시면 돼요.

반환 특약이 있었다면 200만 원은 조항에 따라 돌려 달라고 요구할 기준이 분명해요. 특약이 없다면 같은 200만 원을 두고 무산 경위와 책임을 다투게 되고요.

그래서 금액이 크지 않아 보여도 특약을 넣어 두는 쪽이 나중에 정리하기 훨씬 수월해요.

잔금 시점도 결과를 크게 바꿔요. 잔금을 임대차계약 뒤에 주기로 했다면 다툼이 생겨도 걸린 돈은 200만 원이에요.

반대로 잔금까지 먼저 보냈다면 2,000만 원 전체가 묶이게 돼요. 아직 잔금 전이라면 잔금 날짜를 임대차계약 뒤로 정해 두는 것만으로도 걸리는 돈을 크게 줄일 수 있어요.

가정한 상황	이미 보낸 돈	무산됐을 때
특약 있음, 잔금은 임대차 뒤	200만 원	조항에 따라 200만 원 반환 요구
특약 없음, 잔금은 임대차 뒤	200만 원	200만 원을 두고 경위·책임 다툼
특약 있음, 잔금까지 먼저 지급	2,000만 원	조항에 따라 2,000만 원 반환 요구
특약 없음, 잔금까지 먼저 지급	2,000만 원	2,000만 원 전체를 두고 다툼